Interview met VFB-analist Gert De Mesure over zijn nieuw boek: GVV’s van A tot X: beleggen in beursgenoteerd vastgoed in België en in het buitenland

Beursgenoteerd vastgoed is een goede, tastbare basis van een portefeuille

Het gezegde wil dat de Belg met een baksteen in de maag geboren wordt. Getuige daarvan: naast het eigen huis beleggen Belgen massaal in opbrengsteigendom. Maar ook papieren vastgoed is goed vertegenwoordigd op de Belgische beurs en populair bij veel beleggers.

VFB-huisanalist Gert De Mesure schreef in 2017 een boek over de Belgische GVV’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) en brengt nu een nieuwe versie uit, met daarin aandacht voor recente gebeurtenissen zoals corona. Daarnaast komt ook buitenlands beursgenoteerd vastgoed (REIT’s) volop aan bod. VFB kreeg een voorproefje en schoof aan voor een uitgebreid gesprek over de boeiende wereld van GVV’s en REIT’s

VFB Hoe ontstond het idee van een boek over beursgenoteerd vastgoed?

De Mesure Dat verhaal begon in 2004, toen ik analyses begon te schrijven voor VFB. Na die bedrijven jarenlang apart te bespreken, wou ik ook eens naar het grotere geheel kijken. Veel analisten moeten focussen op de details en cijfers per bedrijf, daardoor hebben ze niet de tijd om het grotere plaatje te bekijken. Ik had die mogelijkheid wel en besloot daarom te beginnen aan een overzichtswerk. Bovendien was er ook veel vraag van kleine beleggers naar info over GVV’s. In 2017 gaf ik het boek uit en de jaren daarop kreeg ik regelmatig vragen over een vervolg. Maar gewoon een update uitbrengen, sprak me niet aan. In mijn ogen was er niets fundamenteels veranderd aan het verhaal.

VFB Maar daar bracht corona verandering in?

De Mesure De coronacrisis schudde de wereld grondig door elkaar en liet ook de vastgoedmarkt niet onberoerd. Beleggers stellen zich de vraag wat de impact zal zijn op de toekomst van kantoor- en winkelvastgoed en bij uitbreiding van de vastgoedmarkt in zijn geheel. Daarnaast zijn er nog andere evoluties die een rol spelen. Zoals de vraag naar meer duurzaamheid en de toenemende professionalisering en institutionalisering van de vastgoedmarkt. Bovendien mogen we niet blind zijn voor de gebeurtenissen en risico’s op de financiële markten. Onlangs zagen we nog hoe de markt heftig reageerde op een mogelijke rentestijging.

Doorheen de jaren ben ik ook meer buitenlandse REIT’s (Real Estate Investment Trust) beginnen volgen. Daardoor ontstond er een wisselwerking met wat ik leerde van die bedrijven en de Belgische GVV’s. Er heerst bij de Belgische belegger nog een grote aversie tegenover deze buitenlandse spelers, voornamelijk omwille van de dubbele roerende voorheffing op dividenden. Ik wil dat beeld bijstellen en aantonen dat er ook in het buitenland interessante opties zijn.

VFB Hoe schat u de impact van corona in?

De Mesure Corona had een hevige impact en er ontstond in de pers een narratief dat alles zou veranderen. Wat betreft GVV’s klopt dit niet, corona heeft eerder een aantal bestaande trends versterkt en doen versnellen. E-commerce bestaat al veel langer en de huurprijzen voor winkelvastgoed staan al sinds 2018 onder druk. Dat toon ik in het boek onder meer aan bij Vastned en Wereldhave. Bij kantoren speelden trends als coworking en de verminderde nood aan kantoren al langer mee. En ook voor logistiek vastgoed betekende Corona een versnelling.

In al deze gevallen is er niets fundamenteel veranderd. De sector moet zich, net als alle sectoren, constant heruitvinden vanwege veranderende omstandigheden. Als je als GVV of REIT niet blijft evolueren en aanpassen, kom je er niet meer.

VFB Wat te denken van een mogelijke renteverhoging?

De Mesure Iedereen, inclusief de centrale banken, beseft dat de huidige monetaire politiek van lage rentes en massale inkoop van obligaties niet eeuwig kan blijven duren. We zagen de markt recent anticiperen op een scenario van stijgende langetermijnrente. Het voordeel van GVV’s als vorm van vastgoedbelegging, is hun hoge liquiditeit. Daar staat tegenover dat je er het bijkomende marktrisico van de beurs moet bijnemen. Vaak gaan beleggers ervanuit dat vastgoed weinig gecorreleerd is met aandelen. Maar er kunnen ook periodes zijn waar de correlatie heel groot is. Een renteverhoging kan dus een sterke impact hebben en daar waarschuw ik ook meermaals voor. De centrale banken zijn zich wel bewust van het feit dat ze zeer voorzichtig moeten zijn en het rustig aan moeten doen. Het is dan te hopen dat de groei van de GVV’s voldoende groot is om de negatieve impact van een renteverhoging te compenseren.

VFB Waarom moeten beleggers GVV’s overwegen?

De Mesure Als ik die vraag krijg, spreek ik altijd over ‘de beleggingspiramide’. Je moet een portefeuille net als een piramide bouwen op een brede, stevige basis. Hoe hoger je gaat hoe meer risico en hoe minder je in dat niveau moet beleggen. Bovendien moet je van beneden af ervaring opbouwen voordat je de meer risicovolle kan nemen. Veel mensen hebben een omgekeerde piramide met te veel risico, wat zich bij correcties tegen hen keert.

Tegenwoordig is cash de fundering van je piramide. Vroeger kwamen daar kasbons en obligaties boven, maar  door de lage returns vallen die nu weg. Beursgenoteerd vastgoed is een goede, tastbare, volgende stap in een portefeuille. GVV’s bieden een mooie combinatie van dividend en groei in een defensieve sector. Daarna kan je een verdieping hoger gaan op de piramide en kijken naar small caps zoals een Miko, Recticel, Ter Beke,… Zo kan je stap per stap een portefeuille opbouwen.

VFB  Waar moet de beginnende GVV-belegger op letten?

De Mesure Ik verwijs graag naar de oude beurswijsheid: ‘spreiden, spreiden, spreiden’. Je dient te spreiden over verschillende sectoren. Als je nu instapt doe je er goed aan om pakweg één positie in te nemen in residentieel vastgoed en één of twee in winkelvastgoed.  Dit kan je aanvullen met logistiek vastgoed, kantoren en andere sectoren. Veel Belgische GVV’s zijn ook internationaal actief, daardoor krijg je al wat geografische spreiding. En dan valt nog aan te raden te spreiden in de tijd, in plaats van in één keer te investeren.

VFB  En op bedrijfsniveau?

De Mesure Je moet nagaan of er een bepaalde groei kan gerealiseerd worden. Sommige beleggers staren zich blind op een dividend of een lage koers. Beleggers moeten de redenen daarvoor begrijpen. Je moet zoeken naar GVV’s die een combinatie bieden van groei en resultaat. Het is echter moeilijk om de beste GVV’s er uit te halen, vandaar het belang van spreiding.

VFB Waarom moeten beleggers ook naar het buitenland kijken?

De Mesure Er zijn overal kansen te vinden. In Spanje ontdekte ik bijvoorbeeld een groep die, na de financiële crisis, familiale hotels in moeilijkheden opkocht. In Amerika heb je veel bedrijven die zich richten op datacenters. Zo vind je in elk land specifieke kansen en spelers. Je kan in het buitenland bijkomende rendementen realiseren, zeg maar de crème fraîche op de taart plaatsen.

VFB U wou ook wat kwijt over infrastructuur?

De Mesure Ik vind het frustrerend dat er in België enorm veel slapend kapitaal beschikbaar is, terwijl er de komende jaren een enorme nood is aan investeringen in infrastructuur. Waarom dit soort investeringen niet openstellen voor gewone Belgen en pensioenfondsen? Infrastructuur heeft specifieke kenmerken zoals een lange looptijd, indexering van de inkomsten en een laag risico. Dat maakt het geschikt voor kleine beleggers die hopeloos zoeken naar wat rendement.

VFB Welke andere lessen hoopt u dat beleggers uit dit boek trekken?

De Mesure Ik wil dat mensen meer gaan nadenken over wat ze kopen. Veel beleggers volgen blindelings kooptips. Ze zouden meer zelf moeten redeneren en de achterliggende motivaties doorgronden.  Beleggers moeten meer zelf denken en hun huiswerk maken.