Inclusio: informatienota

Inleiding

De bedoeling van deze informatienota is de achtergrond van het vastgoedbedrijf Inclusio te belichten, evenals enkele financiële data. Inclusio heeft een beursintroductie op Euronext Brussel in de stijgers gezet, deze introductie zal gepaard gaan met de aanvraag van het GVV-statuut. Van donderdag 26 november tot dinsdag 8 december kan ingetekend worden op nieuwe aandelen aan 21,40 euro.

Inclusio werd in 2015 opgericht op initiatief van Degroof Petercam, Kois en Revive. Kois is een investeringsmaatschappij die in 2010 werd opgericht met als doel te investeren in projecten met een sociale en een duurzame impact en dit met een zeker rendement voor de belegger. Kois heeft kantoren in Brussel, Londen, Parijs en Mumbai (India). Revive is een Gentse vastgoedontwikkelaar die op duurzame wijze kwalitatieve en betaalbare woonbuurten wil creëren.
In de periode 2015-17 haalde Inclusio 92 miljoen euro op bij diverse Belgische institutionele, privé en publieke beleggers. Met deze middelen werd een portefeuille van 916 wooneenheden uitgebouwd, goed voor een waarde van 141 miljoen euro.
Het bedrijf telt vandaag een 80-tal aandeelhouders, waarvan de verzekeringsmaatschappij Intégrale, de FIF-FSI en Belfius Verzekeringen de belangrijkste zijn.

Doelstelling

Inclusio richt zich op sociale woningbouw teneinde het belangrijke onevenwicht in deze markt aan te pakken. De vraag naar betaalbare woningen is immers relatief groot en stijgend door enkele evoluties op demografisch vlak. Zo zien we een gestage toename van de Belgische bevolking, deels door immigratie. Deze evolutie zorgt voor druk op de huizenprijzen en in combinatie met inkomstenniveau’s die relatief laag blijven, leidt dit tot een hoge vraag naar sociale woningen. Marktonderzoek leert dat 11,5% van de gezinnen, 566.000 in totaal, in aanmerking komt voor een sociale woning. De trend naar kleinere gezinnen (bv. eenoudergezinnen) en de urbanisering versterken deze evolutie.
Het aanbod van sociale woningen is in handen van regionale overheidsinstellingen in de verschillende gewesten van dit land. Ze hebben echter te weinig middelen om aan de grote vraag te kunnen voldoen. Een ander probleem is dat sinds 2014 de schulden van de sociale woningbouwmaatschappijen bij de overheidsschuld geteld moeten worden.
Om het tekort aan sociale woningbouw op een of andere manier aan te pakken, besliste de overheid om sociale verhuurkantoren (SVK, in het Frans AIS of Association Immobilière Sociale) op te richten. Zij huren woningen bij privépartners die ze doorverhuren aan een voordelige huurprijs aan gezinnen die in aanmerking komen. België telt 98 van deze kantoren, in 2018 waren ze goed voor 21.973 woningen. Verhuren aan een SVK geeft recht op een verlaagde vastgoedbelasting.
Geschat wordt dat er in België in 2018 286.126 sociale woningen waren en een wachtlijst voor 279.910 woningen. Om een sociale woning te bemachtigen dient men 5 jaar en 8 maanden te wachten.
Andere doelstellingen van het bedrijf zijn het bevorderen van sociale integratie voor kwetsbare personen en het aanbieden van sociale ondersteuning via lokale instellingen.

Strategie van Inclusio

Inclusio werkt op twee verschillende fronten. Enerzijds koopt zij afgewerkte activa die onmiddellijk verhuurd kunnen worden, anderzijds selecteert ze projecten die ontwikkeld of gerenoveerd kunnen worden en die dan, na gemiddeld 3 jaar, verhuurd kunnen worden. Inclusio heeft hiervoor een eigen team dat zich ontfermt over de ganse ketting, van aankoop/ontwikkeling tot verhuur en het beheer van de portefeuille.
Na de verwerving of oplevering van het project sluit het een verhuurcontract voor een langere periode met een SVK. Met dergelijke contracten heeft Inclusio geen risico qua bezettingsgraad, wanbetalingen of schade aan de woning. Het kan tevens renovatiepremies ontvangen.
Inclusio loopt dus relatief weinig operationele risico’s, daartegenover staat een gemiddeld portefeuillerendement van 4,22%. De vork van rendementen bij de verwerving van de activa schommelde tussen 3,75% en 4,60%.

Evolutie van de portefeuille

Van een portefeuille met een waarde van 19,6 miljoen euro en 133 wooneenheden eind 2017, evolueerde Inclusio naar een portefeuille van 122,5 miljoen euro eind augustus 2020, goed voor 684 wooneenheden.
Na uitvoering van de pijplijn bestaande uit 7 projecten met een waarde van 36 miljoen euro (rendement 4,56%), zal de totale portefeuille een omvang van 158,5 miljoen euro hebben. De brutohuur eind augustus 2020 komt uit op 5,2 miljoen euro en stijgt naar 6,3 miljoen euro eind 2022.
Bijkomend heeft de groep nog enkele projecten geïdentificeerd. Het gaat enerzijds om 10 projecten met een waarde van 46 miljoen euro, getekend, maar nog onderworpen aan enkele voorwaarden. Anderzijds zijn er gevorderde onderhandelingen voor de verwerving van 5 activa met een waarde van 24 miljoen euro. De gehele portefeuille kan aldus eind 2022 uitkomen op 230 miljoen euro.
De hoger geschetste portefeuillegroei leidt tot de geschatte huurinkomsten in de tabel rechts. De schuldgraad is in 2021 relatief laag met 19% en stijgt naar 31% eind 2023. De financiële kost in de eerste helft van 2020 kwam uit op 1,5%. Indicaties voor de volgende jaren zijn er niet.In 2021 wordt een courant resultaat van 3,573 miljoen euro voorop gesteld, per aandeel is dat 0,497 euro. Naar 2022 wordt een groei van dat resultaat met 22% vooropgesteld. Het courant resultaat per aandeel in 2023 wordt gebudgetteerd op 0,765 euro, een groei van 25% tegenover 2022.

Bij een pay-out ratio van 95% wordt het bruto dividendrendement voor 2021 geschat op 2,2% (netto 1,5%), voor 2022 is dat 2,7% (1,9%). Een verdere groei van de portefeuille zal tot een hoger resultaat leiden, enerzijds door gebruik te maken van een hogere schuldgraad, anderzijds door een verhoging van de operationele marge.

De kapitaaloperatie

Inclusio geeft 2.803.738 nieuwe aandelen uit aan een prijs van 21,40 euro. De aanbieding loopt van 26 november 2020 tot en met 8 december 2020, behoudens vervroegde afsluiting of verlenging. De beurscode van het aandeel is INCLU, de ISIN-code is BE0974374069.
De banken die deze operatie begeleiden zijn Belfius Bank en Bank Degroof Petercam.
Over het boekjaar 2020, eindigend op 31 december 2020, zal er geen dividend uitgekeerd worden. Het eerste dividend zal dus pas in 2022 uitgekeerd worden, dit op basis van de resultaten van het jaar 2021.
We raden geïnteresseerde beleggers aan het prospectus dat op www.inclusio.be ter beschikking staat, door te nemen. We wensen vooral de risicofactoren te benadrukken, van bladzijde 13 tot en met bladzijde 27.

Gert De Mesure (27 november 2020)